40坪・2階建て住宅の外壁塗装を検討しているものの、「相場がわからない」「業者によって金額に差があるのはなぜ？」と悩んでいませんか？

外壁塗装の費用は、建物の広さや塗料の種類、足場代などの条件によって大きく変動します。そのため、まずは適正価格を知ることが失敗しない業者選びの第一歩です。

本記事では、40坪・2階建て住宅の外壁塗装の相場をもとに、費用の内訳や高くなる原因、コストを抑えるポイントまで詳しく解説します。「できるだけ安く、でも手抜き工事はされたくない」という方は、ぜひ最後までご覧ください。

40坪・2階建てはどんな家？

「40坪」という表現には「延床面積」と「建坪」の2種類があります。そのため、建物の広さや塗装範囲を正しく把握するには注意が必要です。

延床面積40坪と建坪40坪の違い

住宅の広さを表す「〇坪」という表現には、「延床面積（のべゆかめんせき）」と「建坪（たてつぼ）」の2つがあります。

延床面積は「各階の床面積の合計」
たとえば、1階が20坪・2階が20坪であれば、延床面積は40坪です。

建坪は「1階部分の面積のみ」
つまり、上記の家なら建坪は20坪になります。

多くの場合、「延床面積40坪・2階建て」と言った場合は「1階20坪＋2階20坪」の合計を意味しています。外壁塗装ではこの「延床面積」が目安に使われることが多いため、自宅の登記簿や建築確認書類などで正しい延床面積を把握しておくことが重要です。

「外壁塗装の対象面積」はどこ？延床面積との関係

外壁塗装の費用を計算する際に基準となるのは、「塗装する外壁の面積」です。しかし、見積もりでは延床面積から概算されることも多く、混乱しやすいポイントです。

具体的には、以下のような流れで外壁の塗装面積が算出されます。

• 延床面積をもとに建物の高さ・形状を想定
• 外壁の「総面積」を算出（開口部を除いた数値）
• 塗装面積 × 使用塗料の単価 = 総費用

たとえば、延床面積が40坪（約132㎡）の場合、建物の高さや形状にもよりますが、外壁面積は1.2〜1.5倍程度になることが多く、おおよそ160〜200㎡前後と見積もられるケースが一般的です。

注意したいのは、延床面積＝塗装面積ではないということ。実際の塗装面積は建物の構造やバルコニーの有無、屋根の形状によって変動します。そのため、正確な見積もりを出すには、現地調査をしてもらうのが確実です。

40坪・2階建ての外壁塗装費用の相場は？

「40坪・2階建ての外壁塗装にだいたいいくらかかるのかと、気になる方は多いでしょう。外壁塗装費用は建物の規模だけでなく、塗料の種類や外壁の状態によっても大きく変わります。まずは坪数ごとの目安と、40坪住宅の相場感を確認しておきましょう。

40坪・2階建ての塗装費用は【約80〜120万円】が相場

延床面積40坪・2階建ての一般的な住宅の場合、外壁塗装費用の相場は約80万円〜120万円前後となることが多いです。

この価格には、以下のような基本的な工事が含まれています。

• 足場の設置
• 高圧洗浄
• 下塗り・中塗り・上塗りの3工程
• 養生・清掃
• 付帯部塗装（軒天・破風・雨樋など）

ただし、建物の形状や素材、塗料の種類によって金額は上下します。正確な費用を把握するには、複数社から見積もりを取ることが重要です。

坪数ごとの外壁塗装費用の目安（30坪／40坪／50坪）

外壁塗装の費用は、延床面積ではなく「塗装面積」で算出されるのが一般的ですが、概算としては延床面積に基づいての目安が多く使われます。

以下は、一般的な住宅における坪数ごとの外壁塗装の費用目安です（屋根塗装は含まない）。

延床面積（坪）	費用目安（税込）
30坪	約70万〜100万円
40坪	約80万〜120万円
50坪	約100万〜140万円

※使用する塗料や建物の形状、施工条件によって上下します。

費用の差が生まれる理由

同じ「40坪・2階建て」でも、見積もり額に10万円〜30万円の差が出ることは珍しくありません。その理由は、以下のような要因によるものです。

• 使用する塗料のグレードや種類
  ウレタン・シリコン・フッ素・無機など、耐久性によって価格が異なります。
• 外壁の劣化具合による補修の有無
  クラック（ひび割れ）補修、シーリング打ち替えなどが必要な場合は追加費用が発生。
• 建物の形状・高さ・障害物の有無
  凹凸の多い形状、バルコニー、複雑な足場設置が必要な場合はコストアップの原因に。
• 足場費用や付帯工事の内容
  雨樋や破風板の塗装が含まれているかどうかでも金額は変わります。

つまり、塗装費用は「坪数だけ」では判断できないのが実情です。事前に建物の状態をしっかり診断してもらい、内容が明確な見積もりを取得することが、納得価格での塗装につながります。

40坪・2階建ての外壁塗装費用の内訳

外壁塗装の総額が80〜120万円前後といっても、「実際に何にどのくらいかかっているのか？」が気になる方も多いはずです。ここでは、40坪・2階建て住宅の外壁塗装にかかる費用を項目ごとに分解し、内訳相場をご紹介します。

①足場代（15～25万円）

外壁塗装において欠かせないのが足場の設置費用です。2階建て住宅の場合、高所作業が必須になるため、安全確保と作業効率の観点から足場が必要になります。

• 相場：15万円〜25万円
• 面積に応じて平米単価1,000円前後×設置面積で算出
• 養生ネットや飛散防止ネットも含まれることが多い

足場代は塗装そのものではありませんが、工事全体の約15〜25％を占める重要な費用項目です。

②高圧洗浄・養生費（5～10万円）

塗装の前には、外壁に付着した汚れ・カビ・チョーキングなどを落とす高圧洗浄が行われます。また、塗料の飛散を防ぐための養生（窓やドアをビニールなどで保護）も必要です。

• 高圧洗浄の相場：1㎡あたり200〜300円
• 養生費：5,000〜20,000円前後（規模により変動）

この工程をしっかり行うかどうかで、塗膜の耐久性が大きく左右されます。

③下塗り・中塗り・上塗りの塗装費（30～50万円）

外壁の主塗装となる下塗り→中塗り→上塗りの3工程が、費用の中でもっとも大きな割合を占めます。

• 塗装費用：使用する塗料によって異なる
  • ウレタン系：1㎡あたり1,800〜2,200円
  • シリコン系：2,300〜2,800円
  • フッ素系・無機系：3,000円以上

40坪の住宅の外壁面積はおおよそ150〜200㎡前後。選ぶ塗料によって総額が30万〜50万円前後になることが一般的です。

④付帯部塗装（雨樋・破風・軒天など）

外壁だけでなく、雨樋・破風板・軒天井・シャッターBOXなどの付帯部分も併せて塗装されることが多いです。

• 費用の目安：5万〜15万円程度
• 各部位の単価例：
  • 雨樋：1mあたり1,000〜1,500円
  • 軒天：1㎡あたり1,500〜2,000円

これらを丁寧に塗装することで、家全体の見栄えや耐久性が大きく向上します。

⑤諸経費・人件費・管理費など

見積書に「諸経費」「現場管理費」「人件費」などの項目が含まれることがあります。これらは現場管理者の人件費や交通費、塗料の運搬費などを含む間接的な費用です。

• 費用の目安：全体の5〜10％程度（5万〜10万円前後）

内訳が不明確な場合は、「何に使われるのか？」を事前に確認しておくと安心です。

40坪・2階建ての外壁塗装費用が高くなる４つのケース

外壁塗装の費用は、相場だけで判断するのは危険です。建物の状態や選ぶ仕様によって、見積もりが数十万円単位で変動することも。ここでは、40坪・2階建て住宅で費用が高くなりがちなケースを具体的に解説します。

劣化やクラック補修が必要な場合

外壁が劣化していたり、ひび割れ（クラック）や剥がれが目立つ場合は、補修作業が必要となるため追加費用が発生します。

• 軽度なクラック補修：1箇所あたり数千円
• 広範囲の補修：10万円以上かかることも
• サイディングの浮きや反り補修も追加費用の対象

見た目では分かりにくい部分もあるため、事前の現地調査と写真付き説明の確認が大切です。

凹凸が多い／形状が複雑で塗装面積が多い家

バルコニーが多かったり、外壁の凹凸が多い家は、同じ坪数でも塗装面積が増えるため費用も高くなります。

• 窓まわりの出っ張り
• 屋根の形状（寄棟・切妻など）
• 外壁にアクセントが多いデザイン

これらがあると足場の組み方も複雑になり、作業時間と人件費が増える要因になります。

高グレード塗料（無機・フッ素など）を使用する場合

塗料のグレードは、塗装費用に大きく影響します。無機塗料やフッ素塗料などの高耐久塗料は、一般的なシリコン塗料と比較して1.5〜2倍の価格になることもあります。

塗料の種類	耐用年数	価格帯（㎡単価）
ウレタン	7〜10年	約1,800〜2,200円
シリコン	10〜13年	約2,000〜2,800円
フッ素	15〜20年	約3,000〜4,000円
無機	20年以上	約3,500〜5,000円

ただし、長期的なメンテナンスコストを抑えることができるため、トータルコストで見れば割安になる場合もあります。

屋根塗装やバルコニー防水を同時に行う場合

信頼外壁塗装と同時に、屋根塗装や防水工事を依頼するケースもあります。これにより工事全体の費用は高くなりますが、足場の設置を共用できるため、将来的にはコスト削減になることも。

• 屋根塗装：20万〜40万円程度
• バルコニー防水（FRP・ウレタンなど）：5万〜15万円程度

家全体のメンテナンススケジュールに合わせて、まとめて行うのが賢い選択肢になる場合もあります。

【40坪・2階建ての外壁塗装】塗料の種類別の費用相場

外壁塗装の費用を大きく左右するのが「塗料の種類」です。価格だけでなく、耐用年数やメンテナンス性にも差があるため、ライフスタイルや予算に応じて選ぶことが重要です。ここでは代表的な4種類の塗料とその費用相場について解説します。

ウレタン塗料（安価だが耐久年数は短め）

ウレタン塗料は、安価で扱いやすい塗料としてリフォーム初期によく使われてきました。

• 費用相場：1,800〜2,200円／㎡
• 耐用年数：7〜10年
• メリット：安価で塗装しやすく、細部の仕上げに適している
• デメリット：耐久性が低く、頻繁な塗り替えが必要

現在では主流ではありませんが、短期間で住み替える予定の方には選択肢としてあり得ます。

シリコン塗料（コスパ◎の主流）

現在最も普及しているのがシリコン塗料です。価格と耐久性のバランスが良いのが特徴。

• 費用相場：2,300〜2,800円／㎡
• 耐用年数：10〜13年
• メリット：コストパフォーマンスが高く、多くの業者が標準採用
• デメリット：無機・フッ素と比べると耐久年数はやや短い

初めての外壁塗装や、コストと品質を両立したい方におすすめです。

フッ素塗料（やや高額だが耐久性が高い）

フッ素塗料は、高層ビルなどにも使われる耐候性の高い塗料です。

• 費用相場：3,000〜4,000円／㎡
• 耐用年数：15〜20年
• メリット：汚れにくく、長期間メンテナンス不要
• デメリット：塗料単価が高め

「一度塗って、できるだけ長く持たせたい」という方にはぴったりの選択肢です。

無機塗料（高価格・高耐久でメンテ回数を減らしたい人向け）

無機塗料は、セラミックなどの無機成分を含み、非常に高耐久・高寿命なのが特長です。

• 費用相場：3,500〜5,000円／㎡
• 耐用年数：20〜25年
• メリット：紫外線に強く、塗膜が劣化しにくい
• デメリット：初期費用が高め

塗装回数を減らしたい・トータルコストを重視する人におすすめです。

【40坪・2階建ての外壁塗装】外壁材質別の費用相場

外壁塗装の費用は、使用する塗料だけでなく「外壁材の種類」によっても大きく左右されます。素材ごとに適した塗装方法や下地処理の工程が異なるため、同じ面積でも費用が変わることは珍しくありません。ここでは代表的な4つの外壁材について、それぞれの特徴と費用相場を紹介します。

モルタル外壁

モルタルは、セメントと砂を混ぜた外壁材で、築30年以上の住宅に多く使われている伝統的な素材です。

• 費用相場：2,000〜3,000円／㎡
• 特徴：
  • ひび割れ（クラック）が起きやすく、補修が必要なケースが多い
  • 下地処理やパターン補修に手間がかかる
• 塗装のポイント：
  • クラック補修 → 下塗り → 中・上塗り の流れ
  • 弾性塗料を使用するとクラック対策に有効

サイディング外壁（窯業系・金属系）

現在の戸建住宅で最も普及しているのがサイディングボードです。中でも窯業系と金属系の2種類が主流です。

窯業系サイディング

• 費用相場：2,200〜3,000円／㎡
• 特徴：
  • セメントが主原料。デザイン性が高い
  • 目地のコーキング（シーリング）劣化にも注意が必要
• 塗装のポイント：
  • シーリングの打ち替え・増し打ち費用が加算されやすい

金属系サイディング（ガルバリウム鋼板など）

• 費用相場：2,500〜3,500円／㎡
• 特徴：
  • 軽量で耐久性が高く、メンテ周期が長い
  • サビ対策のため防錆塗料の使用が必要な場合も

ALC外壁（軽量気泡コンクリート）

ALCは、鉄骨造の住宅や中高層の建物に使われることが多い軽量かつ断熱性に優れた外壁材です。

• 費用相場：2,800〜4,000円／㎡
• 特徴：
  • 吸水性が高く、防水性の高い塗料が必須
  • 専用のフィラーでの下地調整が必要な場合が多い
• 塗装のポイント：
  • 防水性能の維持が最重要
  • 通常より塗装の塗布量が多くなる傾向

タイル外壁（塗装不要だが部分補修あり）

タイル外壁は美観・耐久性ともに非常に高く、基本的には塗装不要です。

• 費用相場（補修・クリーニング）：10,000〜30,000円／箇所
• 特徴：
  • 経年で目地（コーキング）やタイル浮き・剥がれが発生することがある
  • 塗装ではなく清掃・部分補修が中心
• 補修内容例：
  • タイルの浮き補修
  • コーキングの打ち替え
  • クリーニング・防水剤の塗布

外壁材ごとに「下地処理」「下塗り」の工程・材料が異なるため、同じ坪数でも費用や工期に差が出ることがあります。業者に依頼する際は、材質ごとの対応実績があるかどうかもチェックしましょう。

40坪・2階建ての外壁塗装費用を安く抑える5つのコツ

外壁塗装は決して安くない出費だからこそ、「少しでも費用を抑えたい」と考える方は多いはずです。とはいえ、安さだけを重視すると、手抜き工事や低品質施工のリスクも高まってしまいます。

ここでは、品質を保ちながら外壁塗装の費用を安く抑える5つの具体的な方法をご紹介します。

複数業者から相見積もりをとる

外壁塗装費用を賢く節約するうえで最も効果的なのが、複数の業者から見積もりをとって比較すること（相見積もり）です。

• 同じ条件でも業者ごとに金額が10〜30万円以上差が出ることも
• 見積もりを比較することで、「不明瞭な項目」や「ぼったくり業者」を見抜ける
• 適正価格の相場観が身につく

特に、見積書の内訳・塗料のグレード・保証内容などを丁寧に比較するのがポイントです。

屋根塗装と同時に行い足場代を節約

外壁塗装で必ずかかる費用のひとつが足場設置費用（15〜25万円程度）です。この足場は、屋根塗装でも同様に必要になるため、別々に依頼すると2回分の足場代が発生します。

• 外壁と屋根を同時施工することで、足場を1回の設置で共用可能
• 費用面だけでなく、工事期間の短縮や手間も軽減される

「そろそろ屋根も気になるな…」という方は、まとめて施工するタイミングが最もお得です。

劣化が進む前に塗り替える

外壁の劣化が軽度のうちに塗装することで、補修工事費を最小限に抑えることができます。

• クラック（ひび割れ）やチョーキングが出始めたタイミングが最適
• 劣化が進んでしまうと、下地補修・張り替え・防水処理などの追加工事が必要になる
• 追加費用は5〜30万円かかるケースも

劣化の進行を見逃さず、定期的な点検と早めの対応がコスト削減のカギです。

塗料のグレードはコスパ重視で選ぶ

塗料は外壁塗装費用の大きな割合を占めます。選ぶ塗料のグレード（耐久性）によって、初期費用も変動します。

目先の価格で耐用年数の短い安価なウレタンを選ぶと、将来の塗り替え回数が増えて結果的に高くなることもあります。初期費用と耐用年数のバランスを考え、「10年以上持つ塗料」がコスパが良いと言えるでしょう。

補助金・助成金制度を活用する

外壁塗装に対して補助金や助成金を活用できる自治体もあります。例えば、以下のような制度が存在します。

主な補助制度の一例

• 【全国】子育てグリーン住宅支援事業
  • 断熱塗装や省エネ改修とセットで最大60万円の補助
• 【全国】長期優良住宅化リフォーム推進事業
  • 性能向上リフォームで最大210万円の補助（条件あり）
• 【自治体独自】屋根・外壁の高反射塗装などに対する補助（例：杉並区、世田谷区など）

補助制度の有無・内容は、地域や年度によって異なります。お住まいの自治体の公式サイトで確認するか、見積もり時に業者へ必ず確認するようにしましょう。

40坪・2階建ての外壁塗装で信頼できる業者を選ぶには？

40坪・2階建ての住宅は、施工面積も費用もある程度大きくなるため、業者選びの失敗がダイレクトに仕上がりや金額に影響します。安さだけで決めてしまうと、後々「塗装がすぐ剥がれた」「対応が雑だった」といったトラブルにもなりかねません。

以下の3つのポイントをチェックして、安心して任せられる外壁塗装業者を見極めましょう。

現地調査の対応が丁寧であること

信頼できる業者かどうかは、最初の現地調査でほぼ見極められます。ただ目視するだけで終わるのではなく、

• 劣化箇所を細かくチェックしてくれる
• 築年数や建材に合わせたアドバイスをしてくれる
• 写真を撮って報告書としてまとめてくれる

といった対応をしてくれる業者は、プロ意識が高く、施工も丁寧である可能性が高いです。

逆に、「現地調査が5分で終了」「細かい説明がない」といった業者は注意が必要です。

実績が豊富で口コミ評価も高い

施工実績は、業者の信頼性を裏付ける最もわかりやすい指標です。特に「40坪・2階建て」のような一般的な住宅に対する経験が豊富かは重要なチェックポイントとなります。

また、口コミサイトやGoogleマップなどで

• 担当者の対応が丁寧だったか
• 工期が予定通りだったか
• 仕上がりの満足度

などを確認するのもおすすめです。口コミの数や評価の高さはもちろん、返信の有無や内容にも注目すると、誠実な業者かどうかが見えてきます。

保証内容やアフター対応が明記されているか

工事完了後の保証制度やアフターフォローの有無も、業者選びでは外せないポイントです。

• 何年保証がつくのか
• 保証対象となる範囲はどこまでか
• 不具合が起きた場合の連絡体制は？

などが契約書やパンフレットにきちんと明記されている業者を選びましょう。

保証がしっかりしている業者は、施工に自信がある証拠でもあります。逆に、保証がない・内容があいまいな場合は要注意です。

40坪・2階建ての外壁塗装の見積もり時にチェックすべき３つのポイント

外壁塗装の見積もりは、単なる金額だけで判断するのではなく、明細の記載内容や説明の丁寧さが非常に重要です。特に40坪・2階建ての塗装では金額が大きくなるため、見積もりの透明性がそのまま「業者の信頼性」に直結します。

ここでは、見積もり時に必ず確認すべき3つのポイントを解説します。

塗装面積・塗料名・工程が明記されているか

見積書において、以下のような情報が具体的に記載されているかは最重要項目です。

• 使用する塗料の種類・メーカー名・グレード
• 塗装面積（㎡単位で明記）
• 工程内容（下塗り／中塗り／上塗り それぞれの回数）

これらがしっかり書かれていることで、「何にいくらかかるのか」が明確になり、価格の妥当性が判断できます。

逆に「外壁塗装 一式：100万円」などとしか書かれていない場合は、根拠不明の金額提示となり、後からトラブルにつながる可能性もあります。

「一式表記」になっていないか

悪質な業者に多いのが、「一式〇〇万円」とまとめて記載するケースです。こういった一式表記では、内訳が不透明で、どの工程にどのくらいの費用がかかっているのかがわかりません。

注意したいのは、次のようなケース：

• 足場設置・高圧洗浄・付帯部塗装もすべて「一式」でまとめられている
• 使用塗料の詳細が不明（グレード・耐久性が記載なし）
• 工程数が記載されていない

見積書に「一式」の文字が多い場合は、説明を求めても明確に答えられない業者は避けるべきです。

保証内容・施工日数・注意点なども書かれているか

見積書には、工事にかかる金額や工程だけでなく、

• 施工予定日数（工期の目安）
• 保証内容（保証年数・対象範囲）
• 施工中の注意点や近隣対応について

といった補足情報がきちんと記載されているかどうかも重要です。

保証については「工事完了後◯年間、塗膜の剥がれを無償補修」など、具体的に明記されているかをチェックしましょう。施工日数の記載があれば、生活への影響も想定しやすくなります。

加えて、近隣挨拶や足場の騒音についての説明があるかなど、「顧客目線の気遣い」が感じられる見積もりは安心材料となります。

まとめ｜40坪・2階建ての外壁塗装は「費用の根拠」の把握が重要

40坪・2階建ての住宅における外壁塗装は、費用の総額だけで判断するのではなく、「なぜその価格なのか」という根拠を理解することが大切です。

塗料の種類や施工面積、外壁材、業者ごとの施工品質や保証内容などによって、同じ40坪でも費用に大きな差が出るケースは少なくありません。

また、1社だけの見積もりでは判断が難しいため、必ず複数社から見積もりを取り、比較・検討することがトラブル防止への第一歩です。価格だけでなく、「対応の丁寧さ」「説明のわかりやすさ」「契約前の誠実さ」なども、業者選びの重要な判断軸になります。

最近では、外壁塗装専門の「無料見積もり比較サービス」も活用されており、信頼できる業者を効率よく探す手段として注目されています。こうしたサービスを賢く利用して、納得のいく外壁塗装を実現しましょう。